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Compraventa de inmuebles en Argentina.

Respecto a la compraventa de una propiedad inmueble (casa, departamento, campo, etc) en Argentina (Ciudad de Buenos Aires -Capital Federal- o Provincias), se destaca que conforme lo previsto por el artículo 1017 del Código Civil y Comercial, el contrato de compraventa por escritura pública, es el único instrumento munido de las formalidades legales necesarias para transmitir el dominio de un inmueble.


Que es la reserva de compra ?

En el tráfico inmobiliario Argentino, es bastante común que una operación de compraventa comience con la conocida “reserva”, la cual consiste en una propuesta u oferta de compra de un determinado inmueble, efectuada por escrito generalmente ante un martillero o corredor público (inmobiliaria) que deberá ser aceptada o rechazada por el propietario del bien en un plazo breve.

“Propuesta de compra de un determinado inmueble, efectuada por escrito generalmente ante un martillero o corredor público, que deberá ser aceptada o rechazada en un plazo breve por el propietario del bien”.

La reserva, no se encuentra específicamente regulada en la legislación Argentina, por lo que se rige conforme a lo pactado habitualmente en ese tipo de documentos y por todos los principios generales y disposiciones sobre contratos si legislados en el Código Civil y Comercial.

El plazo para decidir que tiene el propietario generalmente suele establecerse entre 5 y 10 días; durante ese breve lapso de espera entre la aceptación o el rechazo por parte del propietario y las negociaciones entre las partes, el inmueble se retira de la venta a fin de evitar compromisos con terceros, dando prevalencia al ofertante suscriptor de la reserva.

Si la oferta es aceptada, se expresa el consentimiento del propietario por escrito en el mismo documento de la reserva, ratificando su intención de vender la propiedad en los los términos allí consignados, lo que obliga al potencial comprador a presentarse a firmar el conocido “boleto de compraventa” o la escritura y en las fechas que se pacten en el instrumento, tomándose el dinero ya entregado como parte de la seña o precio total de compra.

Según lo pactado habitualmente, si la oferta es rechazada, deberá devolverse la totalidad de lo entregado como reserva y sin ninguna deducción.

“Si la oferta es rechazada, deberá devolverse la totalidad de lo entregado como reserva y sin ninguna deducción”.

Para llevar a cabo esta reserva, es costumbre entregar una suma de dinero que suele ser simbólica y muy inferior a lo que sería una seña sobre el importe total de la operación.

En cuanto a sus efectos, ordinariamente se pacta que si la operación no se puede llevar a cabo por culpa del posible comprador, el mismo pierde la suma entregada como reserva; por el contrario, si el que se arrepiente es el vendedor, o la operación no puede realizarse por su culpa se conviene que el mismo deberá devolver la suma entregada como reserva con más otro tanto igual.

Reserva
Actitud de las partes Consecuencias
Aceptación de la oferta por el propietario Presentarse a firmar el Boleto de Compraventa o Escritura
Rechazo de la oferta por el propietario Devolución del importe entregado sin ninguna deducción
Arrepentimiento o frustración del negocio por culpa del ofertante Pérdida de la suma entregada
Arrepentimiento o frustración del negocio por culpa del propietario Devolver la suma entregada + otra suma igual

Cual es el contenido habitual de una reserva por compra de inmuebles ?

Son cláusulas habituales en una reserva:

Identificación de las partes con la mayor precisión posible.

Nombres, apellidos, estado civil, número de documento y domicilios respectivos. En el caso de martilleros y corredores, número de matrícula profesional.

Identificación del bien reservado.

Individualización del bien, expresando la mayor cantidad de datos registrales con que se cuenten en ese momento.

Condiciones de la oferta.

Precio que se ofrece y forma de pago.

Plazo de validez de la propuesta y de expedición por parte del propietario.

Se consigna el plazo en que el propietario deberá pronunciarse si acepta o rechaza la propuesta y por el cual también el martillero o corredor queda obligado a suspender la venta, retirando al inmueble del mercado.

Consecuencias de los incumplimientos de las partes.

Importes en concepto de sanciones, multas e indemnizaciones que deberán abonar las partes en caso de arrepentimiento o incumplimientos que imposibiliten seguir adelante con el negocio.

Fecha o plazo para firmar boleto de compraventa. Caso de la “reserva-boleto”.

Generalmente se pacta una fecha o un plazo máximo de aproximadamente 15 días para firmar el respectivo boleto de compraventa a partir de que la propuesta de compra es aceptada. Este plazo, generalmente coincide con el necesario para que el martillero/corredor, solicite los informes respectivos al Registro de la Propiedad inmueble correspondiente a efectos de indagar la situación jurídica del bien objeto de la venta y su/s titular/es.

Sería posible también, que las partes acuerden no suscribir el boleto de compraventa y establezcan avanzar directamente hacia la escritura pública, generalmente abonando una suma mayor o adicionando un importe como refuerzo luego de la aceptación de la oferta volcada por escrito en el documento por parte del titular del inmueble; en estos casos, las cláusulas insertas en la reserva (consentimiento, precio, plazo de escrituración, facultad de exigir el cumplimiento, etc) pueden convertir a la misma en una “reserva-boleto” o en un boleto propiamente dicho, con las diferentes consecuencias jurídicas que la suscripción de un boleto de compraventa -como se verá en el punto siguiente- traen aparejadas. En caso de duda sobre frente a que documento estamos, habrá que analizar cada instrumento, indagando la finalidad que tuvieron en miras los contratantes al momento de su suscripción.

Porcentaje o monto de los honorarios del martillero o corredor público.

Se establece el monto fijo o porcentaje sobre el valor total que deberá abonarse a los profesionales del corretaje intervinientes, así como el momento en que deberá efectivizarse el pago de dicha retribución.

Aceptación y consentimiento del propietario.

En caso de ser aceptada la propuesta, el propietario ratifica los términos de la gestión encargada al martillero, prestando consentimiento por escrito en el mismo documento.

Si se efectúa la compra a través de una inmobiliaria, se recomienda verificar que el martillero o corredor cuenta con la respectiva autorizacíón escrita del propietario para efectuar este tipo de gestiones y que la misma se encuentra vigente.

Que es un boleto de compraventa ?

Según la legislación Argentina, hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero (Art. 1123 del Código Civil y Comercial).

El vendedor, debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida, estando obligado también a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial se concrete.

Cuando hablamos de inmuebles, debe resaltarse que para que pueda cumplirse con la obligación de transferir el dominio mencionada, la legislación Argentina, prevé que debe existir el título suficiente (compraventa inmobiliaria por escritura pública), y el modo, que sería la entrega de la cosa, culminando y completando todo con la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a fines de garantizar la oponibilidad del dominio adquirido frente a terceros.

Segun lo expuesto, puede afirmarse que con el boleto no se perfecciona la transmisión del dominio al comprador, sino que se trata de un contrato preliminar por el cual las partes se comprometen a transferir la propiedad de un bien, suscribir la respectiva escritura traslativa de dominio (compraventa inmobiliaria por escritura pública) y pagar el precio convenido, pudiendo las partes reclamar el cumplimiento de todo lo pactado por vía judicial.

“El boleto de compraventa, es un contrato preliminar por el cual las partes se comprometen transferir la propiedad de un bien, otorgar la respectiva escritura traslativa de dominio y pagar el precio convenido, pudiendo reclamar el cumplimiento de lo pactado por vía judicial”.

Cual es el contenido habitual de un “boleto de compraventa” ?

Son cláusulas comunes en un boleto de compraventa inmobiliaria, las siguientes:

Identifcación de las partes con la mayor precisión posible.

Nombres, apellidos, estado civil, número de documento y domicilios respectivos.

Identificación del inmueble a adquirir y su estado de ocupación.

Individualización del bien, expresando la totalidad de sus datos registrales y su estado de ocupación.

Precio.

Importe total a pagar convenido y forma de pago. En los boletos de compraventa, generalmente se abona entre un 25 y 30% del precio total acordado como seña a cuenta de precio y como principio de ejecución del contrato, quedando el 70 o 75 % restante para abonar en la fecha de suscribir la respectiva escritura traslativa de dominio.

Fecha o plazo para escriturar.

Se consigna una fecha y hora exacta para presentarse a firmar la escritura traslativa de dominio o un plazo máximo que generalmente se fija entre 30 y 45 días corridos.

Informes de dominio e inhibición.

Es práctica recomendada y corriente que antes de suscribir un boleto de compraventa, se soliciten informes sobre la situación jurídica ante el respectivo registro de propiedad respecto del inmueble a vender, así como de la situación legal del vendedor. Una vez recabados los informes y si no surge de ellos ningún obstáculo para la concreción del negocio, deberá dejarse nota en el boleto de los números de control de los informes.

Plazo para toma de posesión.

El plazo para la toma de posesión generalmente coincide con el de escrituración, aunque puede fijarse uno distinto posterior.

Designación del escribano que va a intervenir.

La designación del escribano que va a efectuar la escritura traslativa de dominio, efectuada por cualquiera de las partes. Es corriente que la elección del notario, la realice el comprador.

Consecuencias del incumplimiento.

Habitualmente, se pacta que si alguna de las partes no se presenta a firmar la escritura traslativa de dominio, la parte contraria podrá optar entre:

Dar por resuelto el contrato quedándose con la suma entregada como indemnización si es el vendedor o, si es el comprador, dar por resuelto el contrato, exigir la devolución del dinero entregado con más una indemnización generalmente prefijada.

Exigir el cumplimiento completo del contrato vía judicial.

Boleto de compraventa y oponibilidad a terceros.

IR A INFORMACIÓN AL RESPECTO

Es recomendable contar con asesoramiento profesional antes de firmar un boleto de compraventa ?

Si. Lo convenido en el boleto debe cumplirse a rajatabla por los otorgantes, por lo que antes de firmar un documento de esta naturaleza y considerando la trascendencia jurídica derivada de la suscripción este tipo de documentos (obligación de escriturar, indemnización por incumplimiento, etc), es recomendable consultar con un abogado matriculado a fin de que lo asesore sobre las, cláusulas, alternativas legales y demás condiciones de la operación.

La Escrituración (El contrato de compraventa inmobiliaria por escritura pública).

A efectos de autorizar la respectiva escritura pública de compraventa, trasmitir el dominio de la propiedad al comprador e inscribirla en el Registro de la Propiedad Inmueble con fines de que la venta pueda ser oponible a terceros no intervinientes en el contrato, se requieren los servicios de un Escribano Público, quien -como se explico anteriormente- fue generalmente designado por el comprador en el boleto.

Lo habitual, suele ser que una vez  suscripto el boleto de compraventa o concretada la operación, las partes se contactan con el escribano designado a fin de suministrarle la información y documentación necesaria para preparar la respectiva escritura de compraventa (situación impositiva y familiar de las partes, título de propiedad, copia del reglamento de propiedad horizontal, boletas de impuestos, cédula catastral, etc).

Se recuerda, que la obligación de escriturar, es una obligación común a ambos contratantes -comprador y vendedor- por lo que son las dos partes, las que deben prestar toda la colaboración necesaria para que el acto se realice en término y sin contratiempos.

“La obligación de escriturar, es común a ambas partes -comprador y vendedor- siendo los dos contratantes, los que deben prestar toda la colaboración necesaria para que el acto se realice en término y sin contratiempos”.

Una vez contactado con las partes y cumplidos loa trámites preliminares, el notario interviniente solicita certificados de deudas (por ejemplo a la Municipalidad que corresponda, AYSA, Administración de Consorcios en caso de departamentos, etc) y certificados notariales.

La legislación Argentina, prevé que ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas (Ley 17.801).

Respecto a los certificados notariales, los mismos consisten en información que refleja la situación jurídica de los bienes a transmitir y de los contratantes, otorgando una reserva de prioridad para el acto individualizado en el pedido (en el tema que nos ocupa, una compraventa); esta prioridad, permite que el negocio no se frustre por otras peticiones o restricciones que puedan recaer sobre el inmueble en el período que va desde los actos preparatorios de la escritura traslativa de dominio y hasta su otorgamiento e inscripción dentro del plazo legal.

“La prioridad, permite que el negocio no se frustre por otras peticiones o restricciones que puedan recaer sobre el inmueble en el período que va de los actos preparatorios de la escritura traslativa de dominio y hasta su otorgamiento e inscripción dentro del plazo legal”.

Al día del otorgamiento de la escritura, el certificado notarial debe estar vigente; el plazo de validez de la certificación -que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su expedición-, será de 15, 25 o 30 días según se trate respectivamente, de documentos autorizados por escribanos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro de la Propiedad Inmueble, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal.

Cuando todo se encuentra en condiciones, el notario convoca a la partes en día y hora para la firma de la escritura que suele coincidir con la fijada el boleto de compraventa o dentro del plazo máximo allí consignado.

Luego de otorgada la escritura, el escribano autorizante tiene un plazo de 45 días para inscribirla en el registro, considerando la legislación vigente, que las escrituras públicas presentadas dentro del plazo de 45 días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.

Prioridad
Validez de certificados notariales 15, 25 o 30 días
Plazo para inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad 45 días desde su otorgamiento

venta de propiedades en sucesión (integrantes de un acervo hereditario).

En el caso de que el/los titular/es de los bienes a vender haya/n fallecido, para formalizar la enajenación y firmar la compraventa por escritura pública por parte de los herederos, debe iniciarse el trámite de la sucesión, cumplir los requisitos procesales pertinentes y contar con la orden de inscripción de la declaratoria de herederos por parte del juez interviniente en relación a los bienes a transmitir (venta por tracto abreviado).

Respecto a la suscripción del “boleto” por parte de los herederos, si bien en algunos casos podría aceptarse que lo firmen sin haber iniciado el trámite sucesorio, lo recomendable práctica y jurídicamente es que los herederos contratantes -previo a la firma del boleto- cuenten con una declaratoria de su calidad de tales por parte del juez de la sucesión.

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