Comprar una casa, departamento, terreno u otro inmueble en Argentina normalmente implica atravesar distintas etapas jurídicas. La operación puede comenzar con una reserva, continuar con un boleto de compraventa y finalizar con la escritura pública, la entrega de la posesión y la inscripción del título en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Sin embargo, estas etapas no producen los mismos efectos jurídicos. Firmar una reserva no equivale a firmar un boleto y suscribir un boleto tampoco convierte automáticamente al comprador en propietario del inmueble.
Antes de entregar una suma importante de dinero conviene saber exactamente qué documento se está firmando, qué obligaciones genera y cuál es la situación jurídica y material de la propiedad.
La compraventa inmobiliaria puede ser relativamente sencilla cuando existe un propietario claramente identificado, un título regular y un inmueble libre de conflictos. Pero también puede involucrar sucesiones, hipotecas, embargos, ocupantes, condominios, boletos anteriores, cesiones, desarrollos inmobiliarios o problemas en los antecedentes del título.
En esta guía explicamos las principales etapas de una compraventa inmobiliaria en Argentina y los controles que conviene realizar antes de avanzar.
¿Qué es jurídicamente una compraventa de inmueble?
Según el artículo 1123 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN), existe compraventa cuando una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.
En el caso de los inmuebles, la operación presenta una particularidad fundamental: el dominio no se adquiere simplemente porque comprador y vendedor hayan acordado el precio o hayan firmado un documento privado.
Para la adquisición derivada de un derecho real sobre un inmueble, el artículo 1892 del CCyCN exige, como principio, título suficiente y modo suficiente.
En términos sencillos, el título suficiente es el acto jurídico revestido de las formas exigidas por la ley que sirve de causa para transmitir el derecho; en una compraventa inmobiliaria, normalmente se instrumenta mediante escritura pública. El modo suficiente, por su parte, se vincula con la tradición o entrega posesoria en los derechos reales que se ejercen por la posesión.
La posterior inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad cumple además una función esencial de publicidad y oponibilidad frente a terceros.
Escritura, tradición e inscripción registral cumplen funciones diferentes y no deberían confundirse.
¿Cuáles son las etapas habituales de una compra inmobiliaria?
No existe una única secuencia obligatoria para todas las operaciones.
Una compraventa puede concretarse directamente mediante escritura pública, pero en la práctica inmobiliaria es frecuente que primero exista una reserva, luego un boleto de compraventa y finalmente la escritura traslativa de dominio.
La conveniencia de utilizar todos esos instrumentos depende de las características de la operación. Una propiedad lista para escriturar puede avanzar directamente hacia la escritura, mientras que otras operaciones requieren etapas intermedias por razones comerciales, financieras o jurídicas.
La reserva de compra de un inmueble
La denominada “reserva” es utilizada habitualmente para formular una oferta respecto de una propiedad, muchas veces mediante la intervención de una inmobiliaria y acompañada por la entrega de una suma de dinero.
Pero el nombre colocado al documento no determina por sí solo sus consecuencias.
Una reserva puede limitarse a contener una oferta sujeta a aceptación del propietario o, por su redacción concreta, incorporar suficientes elementos y obligaciones como para producir efectos mucho más amplios.
Por eso conviene analizar especialmente el precio ofrecido, forma de pago, plazo de vigencia, condiciones para la devolución del dinero, documentación que deberá revisarse, fecha prevista para boleto o escritura y consecuencias de un eventual incumplimiento.
No debería asumirse que toda reserva puede dejarse sin efecto libremente ni que todas producen automáticamente las mismas consecuencias.
También resulta importante evitar que el comprador entregue una suma significativa antes de haber realizado los controles esenciales sobre la propiedad.
Desarrollamos específicamente estos riesgos en nuestra guía sobre reserva y boleto de compraventa y qué revisar antes de firmar.
¿Qué es el boleto de compraventa?
El boleto de compraventa es uno de los instrumentos más utilizados en operaciones inmobiliarias.
Por medio de él, comprador y vendedor establecen normalmente los elementos centrales del negocio: inmueble, precio, forma de pago, plazo para escriturar, posesión, escribano interviniente y consecuencias del incumplimiento.
El artículo 1017 del CCyCN exige escritura pública para los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles, con las excepciones previstas por la propia norma. A su vez, el artículo 1018 establece que el otorgamiento pendiente de esa forma constituye una obligación de hacer.
Por eso, la firma del boleto no produce por sí sola la transmisión del dominio, aunque puede generar importantes derechos y obligaciones entre las partes.
Incluso existen supuestos en los cuales el adquirente por boleto recibe una protección especial frente a determinados terceros cuando se cumplen los requisitos establecidos por los artículos 1170 y 1171 del CCyCN.
Esto significa que tampoco sería correcto considerar al boleto como un documento jurídicamente irrelevante hasta el momento de la escritura.
¿Qué debería establecer un boleto de compraventa?
No existe un único modelo adecuado para todas las operaciones.
Un boleto debería adaptarse a las características concretas del inmueble y del negocio. Como mínimo, resulta conveniente definir con precisión quiénes intervienen, qué inmueble se vende, cuál es el precio y la forma de pago, cuándo deberá otorgarse la escritura y en qué momento se entregará la posesión.
También deberían contemplarse la existencia de gravámenes o deudas conocidas, documentación pendiente, condiciones necesarias para escriturar y consecuencias de los incumplimientos.
Una propiedad hipotecada, una venta sucesoria o un inmueble ocupado requieren cláusulas diferentes de las que podrían utilizarse en una compraventa ordinaria.
El boleto no debería ser simplemente un formulario estándar: debe reflejar los riesgos y condiciones particulares de la operación que se está realizando.
¿Qué conviene revisar antes de entregar dinero?
Una de las etapas más importantes de cualquier compraventa es el análisis previo de la propiedad y de las personas que intervienen.
No alcanza con visitar el inmueble, acordar el precio y comprobar que quien vende afirma ser propietario.
Según las características de la operación, conviene revisar:
- quién figura como titular registral y si está legitimado para vender;
- informe de dominio e inhibiciones;
- hipotecas, embargos y otras medidas o restricciones;
- título de propiedad y antecedentes relevantes;
- estado de ocupación y fecha efectiva de entrega;
- deudas, expensas, impuestos y tasas;
- planos, superficies y construcciones existentes;
- existencia de boletos, cesiones, contratos o derechos de terceros;
- situaciones sucesorias, de condominio o representación;
- y cualquier circunstancia que pueda impedir, demorar o encarecer la futura escrituración.
La profundidad de estos controles dependerá de cada caso.
No requiere el mismo análisis una compraventa ordinaria con título regular que una propiedad ocupada, un inmueble proveniente de una sucesión o una operación basada en derechos posesorios.
Cuando existen dudas sobre los antecedentes, puede resultar especialmente importante realizar un análisis integral del título y de la documentación relacionada. En nuestro artículo sobre propiedades con problemas de título explicamos cuáles son algunas de las situaciones que deberían generar especial atención.
Informe de dominio e informe de inhibiciones
Los informes registrales constituyen una herramienta esencial para conocer la situación jurídica publicitada respecto del inmueble y de las personas que pretenden disponer de él.
El informe de dominio permite verificar, entre otras cuestiones, quién aparece como titular registral y qué gravámenes, restricciones o medidas se encuentran inscriptos sobre la propiedad.
El informe de inhibiciones permite conocer si existen anotaciones personales que puedan afectar la posibilidad del vendedor de disponer de sus bienes.
Estos informes son importantes, pero no sustituyen por sí solos el análisis del título ni revelan necesariamente toda la realidad material del inmueble.
Por ejemplo, un informe de dominio puede no revelar que existe un ocupante que afirma haber comprado anteriormente mediante boleto, que hay un conflicto entre coherederos o que determinadas construcciones no coinciden con los planos.
¿Qué es el estudio del título?
El estudio del título o de sus antecedentes no consiste simplemente en verificar que el vendedor exhiba una escritura.
Implica analizar críticamente la documentación que explica cómo llegó el derecho hasta el actual titular y detectar eventuales irregularidades que puedan afectar la adquisición o la futura circulación del inmueble.
Dependiendo del caso pueden existir antecedentes notariales, judiciales o administrativos.
Una propiedad adquirida por compraventa puede presentar un análisis relativamente sencillo, mientras que otra proveniente de sucesiones, donaciones, adjudicaciones, poderes, sentencias o tractos abreviados puede exigir controles adicionales.
Que un inmueble figure inscripto en el Registro no significa que cualquier defecto jurídico existente en los antecedentes haya quedado automáticamente subsanado.
La Ley 17.801 establece expresamente que la inscripción registral no convalida un título nulo ni subsana los defectos que pudiera contener.
Hipotecas y embargos: ¿impiden vender?
La existencia de una hipoteca o un embargo no significa necesariamente que la operación sea imposible.
Pero obliga a estructurarla correctamente.
Puede ser necesario determinar el monto de la deuda, intervenir al acreedor, prever retenciones de parte del precio, efectuar pagos directamente relacionados con la cancelación o establecer cómo y cuándo deberá levantarse el gravamen.
El error consiste en avanzar confiando simplemente en que “el embargo se levantará después” o que “la hipoteca se cancela con la venta” sin documentar el procedimiento.
Analizamos estas operaciones con mayor profundidad en Comprar una propiedad hipotecada o embargada: riesgos y oportunidades de inversión.
La situación de ocupación también debe revisarse
Una propiedad puede tener un título regular y, sin embargo, encontrarse ocupada.
El ocupante puede ser el propio vendedor, un locatario, un familiar, un heredero, un condómino, un comprador anterior por boleto o una persona que afirma poseer el inmueble como propio.
Cada situación produce consecuencias diferentes.
Por eso, antes de comprar conviene determinar quién ocupa, desde cuándo, con qué derecho y cuándo podrá el comprador disponer efectivamente de la propiedad.
En algunos casos la ocupación puede incluso explicar un precio inferior al de mercado y representar una oportunidad para un inversor, pero solamente si pueden estimarse razonablemente los tiempos, costos y riesgos necesarios para obtener la disponibilidad del inmueble.
Más información en Comprar una propiedad ocupada: riesgos y qué revisar antes de invertir.
La escritura pública de compraventa
La escritura pública constituye el instrumento requerido, como regla, para la adquisición derivada del dominio sobre inmuebles.
El escribano interviniente realiza los controles y trámites propios de su función, verifica la documentación correspondiente, solicita las certificaciones registrales necesarias y prepara el acto conforme a la situación jurídica de las partes y del inmueble.
La Ley 17.801 dispone que ningún escribano o funcionario puede autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles sin tener a la vista el título inscripto y la certificación registral correspondiente.
Estas certificaciones no deben confundirse con los simples informes solicitados durante las etapas preliminares de la operación.
¿Qué es la reserva de prioridad registral?
Las certificaciones requeridas para autorizar la escritura producen los efectos de prioridad previstos por la legislación registral.
En términos prácticos, permiten proteger el acto que se está preparando frente a determinadas modificaciones registrales posteriores durante el plazo legal correspondiente.
La Ley 17.801 establece plazos de validez de las certificaciones que dependen del domicilio legal del escribano o funcionario autorizante.
Una vez firmada la escritura, también resulta fundamental su presentación oportuna al Registro.
El artículo 5 de la Ley 17.801 dispone que las escrituras públicas —con la excepción allí prevista para las hipotecas— presentadas dentro de los 45 días desde su otorgamiento se consideran registradas a la fecha de su instrumentación.
Escritura, posesión e inscripción: tres conceptos diferentes
En una compraventa ordinaria suelen confluir en un período muy breve, razón por la cual para el comprador pueden parecer una única cosa.
Jurídicamente no lo son.
La escritura constituye el título formal correspondiente; la tradición se vincula con la entrega posesoria; y la inscripción registral brinda la publicidad necesaria para la oponibilidad del derecho frente a terceros en los términos establecidos por la ley.
Esta distinción resulta especialmente importante cuando las partes acuerdan entregar la posesión antes de escriturar o cuando, por el contrario, el vendedor continúa temporalmente en el inmueble después de la escritura.
Estas situaciones deberían quedar expresamente reguladas y no libradas a acuerdos verbales.
¿Qué pasa si una de las partes se niega a escriturar?
La obligación de otorgar la escritura requiere cooperación de comprador y vendedor.
Cuando una de las partes incumple injustificadamente y existe un contrato que permite exigir el otorgamiento de la escritura, la otra puede reclamar judicialmente el cumplimiento.
El proceso de escrituración busca obtener una sentencia que obligue al incumplidor a realizar los actos necesarios para concretar la transmisión y, cuando jurídicamente corresponde, la escritura puede llegar a ser otorgada con intervención judicial en sustitución de la parte remisa.
Desarrollamos este procedimiento en nuestra guía sobre juicio de escrituración.
¿Qué pasa si la propiedad está en sucesión?
El fallecimiento del propietario no vuelve invendible al inmueble, pero modifica la estructura de la operación.
Debe analizarse quiénes son los sucesores, en qué estado se encuentra el expediente sucesorio, si existe declaratoria de herederos o testamento aprobado, si todos los legitimados participan de la operación y qué actos procesales faltan para posibilitar la transmisión.
En determinados casos la compraventa puede instrumentarse mediante tracto abreviado, sin necesidad de inscribir previamente el inmueble a nombre de los herederos antes de la venta.
Pero la existencia de una declaratoria de herederos tampoco significa automáticamente que cualquier heredero pueda disponer por sí solo del inmueble.
Por eso, antes de entregar dinero conviene revisar el expediente y establecer con precisión quiénes deberán intervenir.
Más información en Comprar una propiedad en sucesión: riesgos y qué revisar antes de entregar dinero.
¿Qué ocurre cuando la propiedad pertenece a varias personas?
Cuando existe un condominio, cada titular posee una parte indivisa del inmueble.
Un condómino puede disponer de su propia cuota, pero no puede vender por sí solo la totalidad de la propiedad.
Esto genera una diferencia esencial entre comprar el inmueble completo y adquirir solamente una participación indivisa.
Quien compra, por ejemplo, el 50 % indiviso de una casa no adquiere necesariamente una mitad física determinada ni obtiene automáticamente su uso exclusivo.
Estas operaciones pueden presentar oportunidades, pero requieren analizar ocupación, relaciones entre condóminos, posibilidad de división y estrategia de salida.
Ver Comprar una parte indivisa de una propiedad: riesgos y oportunidades de inversión.
¿Qué ocurre cuando se compra una cesión de boleto?
No siempre el interesado compra directamente al propietario.
Puede adquirir la posición de una persona que anteriormente firmó un boleto y ahora pretende retirarse del negocio antes de escriturar.
En estas operaciones deben analizarse el boleto original, pagos realizados, saldo pendiente, posibilidad contractual de ceder, intervención del vendedor original cuando corresponda, posesión y cadena de eventuales cesiones anteriores.
El nuevo adquirente no debería mirar solamente cuánto dinero exige quien cede: debe calcular cuánto falta desembolsar realmente hasta llegar al dominio.
Ver Comprar una cesión de boleto de compraventa: riesgos y qué revisar antes de invertir.
¿Qué diferencia existe con comprar derechos posesorios?
Comprar derechos posesorios es una operación todavía más diferente de la compraventa inmobiliaria ordinaria.
Quien transmite derechos posesorios puede no ser el propietario registral.
El adquirente recibe una situación posesoria y los antecedentes que permiten vincularla con la de anteriores poseedores, pero no adquiere automáticamente el dominio por el solo hecho de celebrar la cesión.
En estos casos resultan fundamentales la antigüedad y origen de la posesión, su continuidad, la prueba disponible, el titular registral y la eventual viabilidad de una prescripción adquisitiva.
Ver Comprar derechos posesorios sobre un inmueble: riesgos y oportunidades de inversión.
Comprar un departamento en pozo
Cuando se compra una unidad que todavía no existe físicamente o se encuentra en construcción, los riesgos son diferentes a los de una propiedad terminada y escriturable.
El comprador debería analizar quién es propietario del terreno, cuál es la estructura jurídica del proyecto, qué contrato se firma, cómo se financia la obra, qué ocurre frente a aumentos de costos, qué plazo existe para la entrega y bajo qué condiciones se llegará finalmente a la escrituración.
No todos los emprendimientos se estructuran mediante fideicomisos y tampoco todos los fideicomisos inmobiliarios presentan las mismas características.
Para profundizar, puede consultarse Comprar un departamento en pozo: riesgos legales y qué revisar antes de invertir.
Comprar un lote en un barrio cerrado
La adquisición de un lote dentro de un barrio cerrado tampoco debería analizarse únicamente observando la superficie y el precio.
Resulta necesario conocer la estructura jurídica del emprendimiento, reglamento, expensas, restricciones constructivas, infraestructura existente, derechos sobre sectores comunes y situación registral del lote.
En desarrollos todavía no consolidados también debe determinarse exactamente qué derecho adquiere el comprador y qué falta para llegar a la escritura definitiva.
Ver Comprar un lote en un barrio cerrado: riesgos y qué revisar antes de invertir.
Comprar en una subasta judicial
La adquisición mediante subasta judicial tiene una estructura diferente de la compraventa privada tradicional.
El interesado debe analizar las condiciones fijadas judicialmente, el expediente, situación de ocupación, deudas relevantes, estado del inmueble y costos posteriores necesarios para obtener la disponibilidad y regularización de la propiedad.
Una base de subasta baja no significa necesariamente que el costo final de la inversión también lo sea.
Puede consultarse nuestra guía sobre Comprar un inmueble en subasta judicial: riesgos, costos y oportunidades de inversión.
La intervención de la inmobiliaria
Cuando existe intermediación de un corredor inmobiliario, también conviene conocer cuáles son las condiciones bajo las cuales está comercializando el inmueble y qué facultades recibió del propietario.
La denominada autorización de venta suele plasmar el contrato de corretaje celebrado con el propietario o legitimado para disponer y puede establecer precio, plazo, exclusividad, honorarios y otras condiciones de comercialización.
La mera intervención del corredor no significa necesariamente que tenga facultades de representación para celebrar por sí mismo cualquier acto en nombre del propietario.
Si se pretende que pueda firmar documentos representando al vendedor, deberán existir facultades suficientes para ello.
Más información en Autorización de venta inmobiliaria.
Comprar un inmueble como inversión
Una operación inmobiliaria no debería analizarse exclusivamente desde la existencia o ausencia de problemas jurídicos.
Para un inversor, determinadas dificultades pueden explicar precisamente el descuento ofrecido.
Una hipoteca cancelable, una sucesión avanzada, una ocupación previsible, una participación indivisa o un título que requiere determinada regularización pueden producir un precio inferior al de una propiedad completamente regularizada.
Eso no convierte automáticamente a la operación en una buena inversión.
La cuestión consiste en establecer si el problema es jurídicamente solucionable, cuánto costará resolverlo y cuánto tiempo demandará.
El verdadero valor de una oportunidad inmobiliaria no surge solamente de comparar el precio de compra con el valor de mercado, sino de calcular el costo total necesario para adquirir, regularizar y disponer efectivamente del inmueble.
Señales que justifican una revisión más profunda
Conviene extremar los controles cuando el vendedor no puede explicar claramente cómo adquirió la propiedad, falta documentación, existen sucesiones pendientes, aparecen boletos o cesiones anteriores, el inmueble está ocupado, existen diferencias entre la realidad física y los planos, se ofrecen partes indivisas como si fueran sectores determinados o se promete solucionar hipotecas, embargos u otros obstáculos únicamente después de recibir dinero.
También debería generar cautela cualquier operación en la que se presione al comprador para firmar rápidamente una reserva o boleto con el argumento de que “el escribano revisará todo después”.
La intervención notarial en la escritura es esencial, pero determinados compromisos económicos y contractuales pueden haberse asumido mucho antes.
¿Necesitás revisar la compraventa de un inmueble?
Orientación rápida antes de comprar, vender o firmar por un inmueble.
Conclusión
La compraventa de un inmueble en Argentina puede atravesar distintas etapas: negociación, reserva, boleto, controles jurídicos, escritura, tradición e inscripción registral.
Cada una cumple una función diferente y puede generar consecuencias concretas para comprador y vendedor.
La reserva y el boleto no deben confundirse con la adquisición del dominio, pero tampoco deberían considerarse simples formalidades sin importancia. Una vez aceptadas determinadas condiciones pueden surgir obligaciones relevantes y consecuencias económicas frente al incumplimiento.
Al mismo tiempo, llegar a la escritura no consiste solamente en fijar una fecha ante un escribano. Antes deben encontrarse en condiciones el inmueble, sus antecedentes y las personas legitimadas para intervenir.
Por eso, la seguridad de la operación depende en gran medida de realizar los controles antes de comprometer sumas importantes de dinero.
En una compraventa inmobiliaria, el mejor momento para descubrir un problema jurídico es antes de firmar y pagar, cuando todavía es posible negociar condiciones, exigir una solución o simplemente decidir no comprar.
Cuando la operación presenta alguna particularidad —sucesión, hipoteca, embargo, ocupación, condominio, cesión de boleto, derechos posesorios o problemas de título— el análisis jurídico previo permite determinar si existe un obstáculo que aconseja desistir o una dificultad que puede ser solucionada y eventualmente aprovechada como oportunidad de inversión inmobiliaria.
Nuestro Estudio brinda asesoramiento en compraventas inmobiliarias y análisis previo de propiedades, incluyendo revisión de documentación contractual, situación registral, antecedentes, sucesiones, ocupaciones, boletos, cesiones y demás circunstancias jurídicas que puedan afectar la operación.
Guías relacionadas sobre compraventa e inversión inmobiliaria
Para profundizar en situaciones específicas podés consultar:
- Reserva y boleto de compraventa: riesgos de firmar antes de revisar una propiedad
- Propiedades con problemas de título: riesgos y oportunidades
- Comprar una propiedad hipotecada o embargada
- Comprar una parte indivisa de una propiedad
- Comprar una propiedad ocupada
- Comprar una propiedad en sucesión
- Comprar una cesión de boleto de compraventa
- Comprar derechos posesorios sobre un inmueble
- Comprar un departamento en pozo
- Comprar un lote en un barrio cerrado
- Comprar un inmueble en subasta judicial: riesgos, costos y oportunidades de inversión
- Juicio de escrituración
- Autorización de venta inmobiliaria
Responsable del artículo
Dr. Lucas Matías Vilaplana, ABOGADO, DIPLOMADO EN DERECHO INMOBILIARIO. Matriculado activo en el Colegio de Abogados del Departamento Judicial de San Isidro desde el año 2001 y en el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal desde el año 2002. Asistencia legal en Derecho Inmobiliario y Sucesorio desde el año 2001.
